【消費税】2026年10月からの70％控除と不動産取引

2026年（令和8年）10月1日から2028年（令和10年）9月30日までに行う、免税事業者など適格請求書発行事業者ではない相手先からの課税仕入れは、一定の要件を満たせば、仕入税額相当額の70％を控除できます。2026年度税制改正により、従来予定されていた50％への引下げが見直されました。一般課税で消費税を計算している事業者は、10月分の経理処理をご確認ください。

1. 取引先の登録状況と会計ソフトの税区分

適格請求書発行事業者との取引と、それ以外の取引を区別し、経過措置の対象取引に旧設定の80％や50％を使用していないか確認しましょう。

2. 9月・10月をまたぐ取引の時期

控除割合は課税仕入れを行った時期で判断します。請求日や支払日だけで決めず、商品は原則として引渡し日、役務は原則として約した役務の全部が完了した日を確認してください。

3. 帳簿と請求書等の保存

帳簿上で経過措置の対象取引と分かるようにし、区分記載請求書等と同様の必要事項を備えた請求書等も保存してください。

4. 一の相手先からの仕入れに係る1億円の限度額

一の相手先からの経過措置の対象となる課税仕入れの税込合計額が、その年又は事業年度で1億円を超える場合、超過部分にはこの経過措置を適用できません。会社全体の売上高に対する上限ではありません。

新しい1億円の限度額は、2026年10月1日以後に開始する課税期間から適用されます。70％への切替えは課税仕入れの時期によるため、適用開始日の違いにご注意ください。

よくあるご質問：不動産の購入額が1億円を超える場合

Q. 不動産の購入額が1億円を超えると、消費税の仕入税額控除はできなくなりますか？

A. 不動産の総額だけで判断するものではありません。次の点を分けて確認します。

（1）土地と建物を区分する

土地の購入は消費税の非課税取引で、この経過措置の対象額に含みません。例えば総額2億円を合理的に区分し、土地1億2,000万円・建物税込8,000万円となる場合、その年又は事業年度に同じ相手先から他の対象仕入れがなければ、この購入だけで1億円の限度額を超えることにはなりません。

（2）売主の登録状況と適用する制度を確認する

売主が適格請求書発行事業者で、適格請求書等を保存して通常の仕入税額控除を受ける取引には、この経過措置の1億円限度額は適用されません。未登録の相手先からの対象仕入れに経過措置を適用する場合は、相手先ごとに、その年又は事業年度の税込合計額で判定し、超過部分は経過措置の対象外となります。

（3）宅地建物取引業者の販売用建物には別の特例がある

宅地建物取引業者が未登録の相手先から棚卸資産として建物を購入する場合などには、所定の帳簿のみの保存で控除が認められる特例があります。売主は事業者ではない個人に限られません。ただし、棚卸資産に該当することなど、特例の要件を満たす必要があります。

（4）住宅賃貸用の建物は別途確認する

一定の高額な居住用賃貸建物には、取得時の仕入税額控除を制限する規定があります。入居者付きの物件などは、転売目的の棚卸資産として購入しても、この制限の確認が必要です。棚卸資産であることだけで控除できるとは限りません。

本記事は制度の一般的なご案内です。具体的な取扱いは、課税方式、取引内容、建物の用途、他の特例の適用状況等により異なります。

公式資料・出典

国税庁「令和8年度税制改正特集」（70％控除・1億円限度額）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/invoice-review/index.htm

国税庁「インボイスQ&A 問113」（経過措置の割合・期間・保存要件）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/qa/113.pdf

国税庁「インボイスQ&A 問113-3」（9月・10月をまたぐ取引）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/qa/113-3.pdf

国税庁「No.6201 非課税となる取引」（土地の譲渡）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm

国税庁「インボイスQ&A 問104⑤」（宅建業者の棚卸資産となる建物）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/qa/104.pdf

国税庁「No.6502 高額特定資産を取得した場合等の納税義務の免除等の特例」参考（居住用賃貸建物）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6502.htm

国税庁「消費税基本通達11-7-1・11-7-2」（居住用賃貸建物の用途・判定時期）
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shohi/11/08.htm

公式資料確認日：2026年10月16日