【消费税】2026年10月起70%抵扣与不动产交易

2026年10月1日至2028年9月30日期间，向免税事业者等未登记为适格请求书发行事业者的交易方发生的应税采购，在符合规定条件时，可抵扣进项税额相当额的70%。2026年度税制改革已调整原定降至50%的安排。采用一般课税方式计算消费税的事业者，请及时核查10月起的账务处理。

1. 供应方登记状态与会计软件税务分类

区分已登记和未登记的交易方，检查适用过渡措施的采购是否仍误用80%或50%的旧设置。

2. 跨越9月和10月的交易日期

抵扣比例根据应税采购发生的时点判断，不能只看开票日或付款日。商品原则上以交付日为准，服务原则上以约定服务全部完成之日为准。

3. 账簿与凭证保存

在账簿中明确标识适用过渡措施的交易，并保存记载事项符合区分记载请求书等要求的请求书、收据等凭证。

4. 同一交易方采购的1亿日元限额

同一交易方在一个年度或事业年度内，适用过渡措施的应税采购含税合计额超过1亿日元时，超出部分不能适用该过渡措施。这不是针对公司整体营业额的上限。

新的1亿日元限额适用于2026年10月1日以后开始的课税期间。70%比例则根据应税采购发生日期切换，请注意两者适用起始日期的区别。

常见问题：购买不动产超过1亿日元怎么办？

问：购买不动产超过1亿日元，就不能抵扣消费税了吗？

答：不能只看房产总价，需要分开确认以下事项。

（1）先区分土地与建筑物

土地买卖属于消费税非课税交易，不计入这项过渡措施的对象金额。例如总价2亿日元，经合理区分为土地1.2亿、建筑物含税8000万；如果同一年度或事业年度没有向同一卖方发生其他相关应税采购，这一笔本身并未超过1亿限额。

（2）确认卖方登记状态与适用制度

卖方已登记为适格请求书发行事业者，且买方保存合格凭证并按通常规则抵扣的交易，不适用这项过渡措施的1亿限额。向未登记交易方采购并适用过渡措施时，按每个交易方、每个年度或事业年度的相关含税采购累计额判断，仅超出部分不能适用该过渡措施。

（3）宅建业者购入销售用建筑物，可能有独立特例

宅地建物交易业者向未登记交易方购入作为存货的建筑物等交易，可能适用仅保存规定账簿即可抵扣的特例。卖方并不限于不从事经营的个人，但须符合建筑物属于买方存货等条件。

（4）住宅出租建筑物另有抵扣限制

一定金额以上的居住用出租建筑物，取得时的进项税额抵扣另受限制。即使以转售存货为目的购入，带住户或租约的住宅楼等仍须核查，不能仅因列作存货就认定可抵扣。

本文仅作一般制度说明。具体处理仍需结合课税方式、交易内容、建筑物用途及其他特例的适用情况判断。

官方资料与来源

日本国税厅《令和8年度税制改正特集》（70%抵扣与1亿日元限额）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/invoice-review/index.htm

日本国税厅《インボイスQ&A 问113》（过渡措施比例、期间与凭证保存要求）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/qa/113.pdf

日本国税厅《インボイスQ&A 问113-3》（跨越9月与10月的交易）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/qa/113-3.pdf

日本国税厅《No.6201 非课税交易》（土地转让）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm

日本国税厅《インボイスQ&A 问104⑤》（宅建业者作为存货购入的建筑物）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/qa/104.pdf

日本国税厅《No.6502 取得高额特定资产时的纳税义务免除等特例》参考部分（居住用出租建筑物）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6502.htm

日本国税厅《消费税基本通达11-7-1、11-7-2》（居住用出租建筑物用途与判断时点）
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shohi/11/08.htm

官方资料核对日期：2026年10月16日